房产溢价率是什么意思
溢价、溢价率原本是证券领域的概念，但是溢价率同样也适用于房地产行业。溢就是超出、漫出来的意思，溢价就是指比原来的价格高出的部分，而溢价率就是指超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。
1、溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。在证券市场中，大家往往参考溢价率的数据作为度量权证风险高低的评估。土地溢价率的计算公式是：土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价×100%。
2、很多开发商为了维护自己的利益，防止代理商故意低价销售房屋，并且鼓励代理商积极销售房屋，一般都会规定出楼盘所有房屋的销售总价，并且会制定出每一套房屋的价格。如果楼盘总价高于这个总价的话，那么销售人员就可以根据固定比例而得到提成。这个高出部分就是溢价。
3、很多房东会把房屋委托给中介，而中介一般会和房东约定好销售基价，也就是的房东心理价位，而高出销售基价的买房款双方会协商好比例分成。中介一般会让房屋的实际售价高于基价，而高出基价的部分就是“溢价”。通过这种方式来销售房屋，可以有效提高销售人员的工作积极性，而房东一般也会获得比心理价位更高的价格。
4、房产溢价其实就是房屋价值的意思，假如是溢价30%，那么就是指出售价格会比原始的购买价格高出30%。例如，开发商的平均销售价格是12000元/平米，而买房人购买到房屋以后，再通过各种营销手段，把该房屋以17000元/平米的价格转让出去的话，那么中间的5000元就是溢价。
5、假如房屋原来的标价是100万元一套，通过拍卖或者是炒作，最后以150万元一套成交，那么这套房子就会产生溢价，而房屋的溢价率就是(150-100)/100。
如何房地产策划
1.立项
做房地产策划的步就是立项，前期必须拿到地皮和确定项目，接着才是对项目进行研究，其中就包含了宏观经济环境、微观经济环境以及竞争环境分析等等。
2.市场调查
等拿到地皮以后，接着就是进行社会调查，并且找到目标受众，说直白点就是了解一下这个时间点，当地房地产市场存在什么空白，我们就要打造一个什么样楼盘。用直白的话来说，就是问下消费者现在喜欢什么样的东西，我们打造一个给你。
3.定位
在市场调查的情况下，开展下一步的定位工作，其中主要包含了三个部分，分别是市场定位、产品定位以及客户定位。
通过swot分析，找出项目的优势、劣势、机遇以及挑战。
通过客户细分、研究、筛选，从而完成对客户群的定位。
产品定位，产品属于低、中、高档中的哪一档。
4.开发与销售
开发涉及到房子的类型有哪些、施工建设的实际过程、预估开发周期。
做好开发周期的预估，然后进入销售环节，并且确定销售方式和周期，都是此环节应该做的事情。
5.经济效益分析
对此项目的比进行预估，在产品、客户以及和投资效益之间，寻找一个平衡点，达到做好的情况。
6.推广
房产证到期后产权归谁
首先要搞清楚一些概念，建设用地的住宅使用权限是70年，而房屋产权期限则是指房屋所占土地使用权，也就是说房屋的产权并不是的，而是70年。
那么土地使用权到期后该怎么办呢?再缴纳土地使用费再居住还是国家回收?这个70年的使用年限，是从开发商在政府手中买下土地就开始计算，这中间开发商还要盘资金、盖楼房、再卖房，总共也要三年左右的时间，所以说买到手的房子，土地使用年限做多也就是67年。
如果70年时间到期了，你的房子还在的话，那么房子还是你的，不过你得要补交土地税。
房产产权期限指的是房子占有土地的使用权，而不是房子本身的所有权，国家规定也有相关规定，城镇建设用地均为国家所有，个人或是企业可以有偿使用和交易使用权，其实在房屋70年产权到期后，还有这么几种解决方法。
房产证更换需要多久
房产证换成不动产证会在15个工作日后发放。房产证换不动产证的流程：先向个人或者单位向不动产登记机构申请转移登记时，需要按照规定提交齐全的材料，特别需要看清楚一些必须携带的原件材料。
