【以案释法】房产中介出售被查封的房屋构成违约吗?

2022-03-29 14:30:34

房屋被查封导致买卖合同无法履行,房屋溢价损失该由谁来承担?近日,山东省济南市历下区人民法院审理了这样一起房屋买卖纠纷案。

2015年11月,晋忠忠通过某房产中介得知汪顷果出售房屋的信息。经过看房,汪顷果与晋忠忠通过房产中介签订了《房屋买卖合同》,约定甲方汪顷果自愿出售济南某小区房屋;该房屋无抵押、无租赁,甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷。双方约定成交价格为116万元,晋忠忠在合同签订时向汪顷果支付定金2万元。

合同约定,如甲、乙任一方未按约定履行相关义务,每逾期一日,违约方应向房屋买卖的相对方支付合同总房价款3‰的违约金,或者违约方承担合同总房价30%的违约金,具体承担哪一种违约责任,由守约方选择。

据了解,汪顷果和黎琪琪原是夫妻关系,二人婚姻关系存续期间购买了涉案房屋,并取得房屋所有权证。房屋所有权人为汪顷果,共有人为黎琪琪。后来汪顷果和黎琪琪因感情破裂在民政部门协议离婚,约定涉案房屋归黎琪琪所有,但双方并未办理产权过户登记手续。后黎琪琪对《房屋买卖合同》签字追认。

合同签订后,晋忠忠依约向汪顷果支付了定金2万元,同时向中介缴纳了房屋佣金共计2.8万元。2015年12月,晋忠忠与汪顷果、黎琪琪及中介工作人员依约到济南市房产交易中心办理网签。因房屋被法院查封,网签手续未能办理,晋忠忠应付的68万元(除定金外)首付款未再支付。此后,买卖双方没有及时解除合同,就涉案房屋的溢价损失也协商不成。晋忠忠于2017年7月诉至济南市历下区人民法院,请求解除《房屋买卖合同》、汪顷果、黎琪琪支付违约金并承担溢价损失等。

法官审理得知,汪顷果于2015年2月就签收了法院送达的保全裁定。法院认为,汪顷果在知道或者应当知道其财产已被查封或冻结的情况下,仍然出售被查封的房屋,构成违约,应承担相应的违约责任。

对于合同未及时解除而扩大的损失,法院认为,虽然汪顷果曾在2016年1月份表示晋忠忠可另行购买其他房屋,但同时也表明如果晋忠忠没有看中其他房屋,则可待涉案房屋解封后继续履行合同,且多次承诺能够尽快解决查封事宜。晋忠忠也选择相信和等待以致没有及时解除合同。法院认为,汪顷果应对损失的扩大承担主要责任。黎琪琪与汪顷果离婚时,约定涉案房屋归黎琪琪所有,但双方并未及时办理过户手续。虽然黎琪琪对于出售被查封的房屋主观上没有过错,但客观上导致《房屋买卖合同》无法继续履行,黎琪琪作为房屋共同出卖人,应与汪顷果共同承担相应的民事责任。

本案中,因涉案房屋被查封,无法办理网签,晋忠忠对于合同可能无法继续履行应有一定的预期,但其既未在合理期限内行使解除权,也未按照约定支付首付款以明示要求继续履行合同,以致合同是否继续履行长期处于不确定状态。晋忠忠对损失的扩大及纠纷的发生也存在过错,应承担次要责任。房产中介在合同签订前,已查询到涉案房屋存在限制交易情形,但未告知晋忠忠,以致虽然促成了合同的签订,但发生了履行不能的后果并使买卖双方产生纠纷,存在过错,也应承担一定的民事责任。因房产中介已注销,相应的法律后果应由其经营者程刚承担。

法院认为,虽然双方约定了违约金的计算方式,但原告晋忠忠以约定的违约金不足以弥补实际损失为由,要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失,并无不当。法院认定合同解除时,涉案房屋溢价为94.36万元(即涉案房屋市场评估总价210.36万元减去116万元)。对于溢价损失的承担。根据《合同法》有关规定,被告汪顷果、黎琪琪应首先支付约定的违约金,违约金不足以弥补损失的,补足差额。综合各方的违约及过错程度,法院酌定被告汪顷果、黎琪琪共同承担55%的责任,原告晋忠忠承担40%的责任,被告程刚承担5%的责任。

综上,依照《合同法》《民事诉讼法》相关规定,法院判决原告晋忠忠与被告汪顷果、被告黎琪琪及被告程刚签订的《房屋买卖合同》于2017年7月11日解除;被告汪顷果、黎琪琪向原告晋忠忠返还定金、支付违约金并赔偿房屋损失共计53万余元;被告程刚向原告晋忠忠除已返还房屋佣金外,需另行赔偿房屋溢价损失4.7万余元。记者获悉,此判决已生效,且已全部履行完毕。(文中当事人为化名)(记者尹训银)

关键词: 房产中介 违约责任 出售被查封房屋 房屋买卖合同