二、贷款买房：贷款比例、利率、上限、计算
1、贷款购房所需提供资料
(1)身份证原件
(2)户口本(若北京集体户口，要集体户口本首页复印件盖章的;本人页复印件)
(3)居住证或电子居住卡
(4)购房人名下银行卡
(5)收入证明，附模板
(6)银行流水
2、贷款年限：北京最长25年。根据楼龄和购房者年龄来确定。一般来讲：
(1)贷款年限+房龄<70周岁
(2)贷款年限+借款人年龄<70周岁
(3)不同银行与不同建筑结构，年限会有些差距。
若贷款人年岁已高，可考虑接力贷。
接力贷：以父母为借款人，子女做担保人向银行申请贷款，考核借款人夫妻双方的贷款套数，子女不计入套数在内。反之同理。
3、首付比例35%-80%，二手房按银行评估价
Ps：首付的计算，是先算贷款金额，之后首付=总价-贷款额。
比如首套资格买五环内465万的新房，首付35%，贷款比例65%×465w=302.25w，取整，可贷金额为302万。首付即465-302=163w。
二手房的贷款计算，则以银行评估价来计算贷款额。一般评估价为市场价的9成，上下浮动，有些偏远地段及老房，就会低于9成。
例如首套资格买五环内2000年左右总价465w的二手房，银行评估价大概418w，贷款比例65%×418w=271.1w，贷款去零取整为271w，首付：465-271=194w，4成以上。
4、商业贷款和公积金贷款
4.1商业贷款
商贷利率：执行LPR+基点利率。首套加55个基点，二套105个基点。每月20号公布当月利率，9月份首套为4.65+0.55=5.2%，二套为4.65+1.05=5.7%
普通住宅认定：须同时具备以下3个条件
(1)建筑面积≤140㎡(公房例外)
(2)所在小区建筑容积率≥1
(3)环房屋单价和总价至少有一个在标准之下
5环内，单价<39600元，总价<468w;
5-6环，单价<31680，总价<374.4w
6环外，单价<23760，总价<280.8w
贷款年限：最长25年。
① 房龄40年内银行都能做，超过40年只有个别银行能贷满，利率正常。
② 或者高货值的学区划片房，贷款人资质也不错的，走特批能贷25年。
4.2公积金贷款
(1)公积金贷款利率：首套利率3.25%，二套上浮10%
(2)公积金贷款年限：以下所有限制条件同时考虑，取低值
贷款最长年限25年
贷款年限+借款人年龄≤65，借款人年龄在18-65周岁。对于夫妻双方申请住房公积金贷款的，计算贷款期限时应同时考虑夫妻双方的年龄，以年龄较小者计算
钢混的房子房龄+贷款年限≤57，砖混的房子房龄+贷款年限≤47。比如2021年买了1980年砖混结构的房子，楼龄已经42年了，就只能贷5年。
(3)公积金贷款额度：首套最高上限120w，二套最高上限60w
① 东西城户籍，买城六区外的首套住房，最高借款额度可上浮20万元;
② 城六区户籍，买城六区外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元;
符合第二套房贷款政策要求的，最高贷款额度为60万元。
个人公积金贷款额度：
市管公积金：每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万。已婚的，谁缴存年限较长额度更高就算谁的。
(4)公积金贷款额度计算公式
单身贷款额=(个人缴存额÷缴存比例-1540)×0.6÷对应年限的月均还款额
已婚贷款额=(个人缴存额÷缴存比例-1540×2)×0.6÷对应年限的月均还款额
(5)北京住房公积金类别：市属公积金、国管公积金和中直公积金
① 市属公积金缴存地北京市(包括各区县)住房公积金管理中心，单位登记号110开头
② 国管公积金缴存地为z央国家机关住房资金管理中心，单位登记号512或502开头
③ 中直公积金缴存地为中共z央直属机关住房资金管理中心北京住房公积金管理中心中直分中心
(6)公积金贷款申请条件
市属和国管公积金贷款条件：
① 公积金账户开户6个月以上，且从申请日开始，向前推算的6个月连续足额缴存。
② 目前账户是缴存状态，未停止。(国管的话，经z央国家机关住房资金管理中心审核同意，处于缓存、封存或者退休销户状态的缴存职工可申请贷款)
③ 申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。
中直公积金贷款条件：
从申请贷款日开始，向前推算的12个月连续足额缴存。
① 目前在缴存状态，未停止。
② 申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款
(7)组合贷
市管公积金组合贷：利率上，各自执行。公积金部分同市管公积金，商贷部分同商贷，冲突部分按最严格的利率，各自执行。
总贷款额=公积金最高贷款额+商贷金额
夫妻两人，一方市管，一方国管，市管不够贷的话，可用过关公积金辅助合并计算。
国管公积金组合贷：原则上，公积金部分同过关公积金，商贷部分同商贷，冲突部分取最严格。
Ps：国管公积金组合贷要求实际贷款金额必须与网签的贷款金额一致。
