住房问题关乎民生福祉。近日，在北京市第十五届人民代表大会上，与会代表就住房租赁话题展开热议。
北京市第十五届人大财政经济委员会委员、中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，在住房市场上推行供给侧结构性改革，重点加快发展长租房市场，是下一阶段各级政府推动城市住房市场发展的重要任务。
加快发展长租房市场趋势日益明显
近年来，中国经济已进入了以中高速度增长为主要特征的“新常态”。李扬认为，在新常态下，租赁市场和住房买卖市场仍存在结构性矛盾。当前，随着国家推动“租购并举的住房制度”，在中央推行保障性租赁住房的同时，又提出加快发展长租房市场，让住房租赁行业发展趋势日益明显。
“2017年，中央重申要建立‘租购并举的住房制度’，而且首次将‘租’置于‘购’之前，意味着今后我们将更多地以租房来解决居民的住房需求。”李扬表示，2020年全国两会首次提出“长租房”，指出要“完善长租房政策”，意味着长租房作为住房租赁市场的重要组成部分，已受到政府和各界的关注和重视。刚刚结束不久的2021年中央经济工作会不仅重申了“房住不炒”的基本原则，而且进一步提出要“加快发展长租房市场”。这一系列政策的逐步升级传达出一个明确的信号，就是今后包括长租房在内的住房租赁市场将有一个大发展，它将成为我们解决大城市新市民、青年人居住问题的重要抓手。
机构化运营长租房能有效解决“散、乱、旧”的市场痛点
对于当前住房租赁市场发展，李扬认为，需求与供给存在严重不匹配的问题。
从需求侧看，《2021中国城市租住生活蓝皮书》数据显示，当前年轻人租房时间越来越长，租房5年以上占比达到51%、接受租房10年以上占比达到18%。
但在供给侧，市场上存在“散、乱、旧”三方面痛点。第一，中国有大量的个人房东，主要特点是比较分散，这意味着在供给侧的组织上，机构化长租房的占比亟待提高。第二，个人房东分散会导致管理混乱，个人出租方随意缩短租期、单方提高租金、无理由驱赶租户等侵害承租人利益的情况经常发生。第三是旧，住建部调研发现散户住房出租前不会对房屋进行装修，租赁住房品质较低甚至存在安全隐患，据12个城市统计，24%的租客租住在房龄25年以上的老旧房屋。
为此，李扬认为，在住房租赁市场上推行供给侧结构性改革，重点加快发展长租房市场，是下一阶段各级政府推动城市住房市场发展的重要任务。而只有通过专业化机构运营，才能有效解决“散、乱、旧”的问题，才能有效建立起稳定的租赁各方关系，进而持续发挥稳定租金、稳定房价、稳定市场的作用。
“我们应通过长租机构，以多种方式，将分散的租赁市场组织起来，把分散投入市场的租赁房源加以统一改造，确立某种统一标准向市场推出。这种模式在相当程度上，便利了进入一个陌生环境的新市民、青年人们能更快地融入城市生活。”李扬同时表示，长租房具有地域分布更灵活，大多环绕地铁、公交、商圈周边，能更好地减少通勤问题。同时对于人口不断向城市群和中心城市流动的现状，长租房有望促进“职住平衡”。
鼓励专业化住房租赁企业发展，有序有效扩大市场供给
对于如何规范和加快发展长租房市场，李扬认为，机构化运作的长租房是中国经济发展到一定程度上的必然产物。不仅有利于补齐租赁市场中供给侧短板，促进存量房流通，加快推进老旧小区改造，同时对规范我国住房租赁市场秩序，促进住房市场有序迭代，进而形成新的经济增长点有贡献意义。
对此，其一，在发展模式上，要鼓励和支持专业化住房租赁企业发展，提高机构化长租房占比，形成(政策性)保障房与(市场化)机构化长租房“两条腿”共同发展的格局。在此过程中，建立住房租赁行业信用评级机制，培育样板机构，对评级高的住房租赁企业向社会公众进行推荐，也都是必要的市场基础设施建设。
另一方面，应当在净流入人口多、租房人口规模大的一线地区，鼓励多套房的个人房东将闲置房屋委托给专业住房租赁企业进行出租，并可给予一定比例的房产税减免。此举一方面能有效扩大租赁住房供给量，另一方面由机构统一管理和面向分散的租户出租，可以保证全量备案，能进一步规范市场发展，同时防止逃税、漏税的现象。
其二，构建全面的网签备案制度。地方住建、公安系统与住房租赁企业应建立功能互补、良性互动的大数据共享机制，形成联动效应，并鼓励企业根据市场特性参与城市租赁系统建设。同时，全量的网签备案有利于加强对个人房东、中介机构、租赁企业的分类分级管理，以防范“二房东跑路”等风险事件。
其三，创新对长租房市场的金融服务方式。对于租赁住房的中低收入者、初入劳动市场者给予政策性资金支持。在金融上，对于长租机构的资金支持，不仅应当有资本金支持机制，还应当有债务性资金支持机制。在这方面，广泛引入REITs机制十分必要，对现有的商业性贷款以及住房公积金贷款进行整合，也是题中应有之义。
